Werde mit Immobilien reich

Ich zeige dir, was du beim Immobilienkauf beachten musst.

• Wieviel Eigenkapital musst du mitbringen?
• Welche Zinsen kannst du erwarten?
• Wie viel Immobilie kannst du dir eigentlich leisten?

"Zinsbindung, Restschuld, Beleihungsauslauf, Tilgung, Nebenkosten, Rückstellungen, Notar, Makler, Cashflow, Steuervorteil" - das sind alles noch Böhmische Dörfer für dich?

Hier ein einfaches Beispiel

Max Muster, verheiratet, Familien-Papa mit zwei kleinen Kindern möchte für sich und seine Familie in Immobilien investieren. Seine Frau arbeitet auch und steuert etwas zum gemeinsamen Haushalt hinzu. Am liebsten hätte er gerne ein Haus, mit Garten, damit die Kinder draußen spielen können und natürlich etwas eigenes, er will sich ja die Mietesparen. Bis hierhin war noch alles ok, aber so ist die Rechnung leider zu kurz gedacht. Wer in Immobilien investieren möchte, der sollte natürlich auch die Vorteile für sich nutzen. Eine selbstgenutzte Immobilie bietet da weniger als eine vermietete.

Wenn Max eine Wohnung kauft und vermietet, dann kann er nämlich einiges von der Steuer absetzen, z.B. die Zinsen, Reparaturen, Kosten für die Renovierung. Der Mieter tilgt ihm sogar einen Teil des Kredits.

Was muss er dafür mitbringen? Richtig, Kapital und zwar mindestens das Geld für die Kaufnebenkosten. Hierfür kann man grob 10% des Kaufpreises als Nebenkosten (für Makler, Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbuchamt) rechnen. Hat er die Nebenkosten bezahlt, dann bekommt er je nach Bank, persönlicher Bonität und Einkommen die Summe für den Kauf und dazu noch seinen persönlichen Zinssatz für den Kredit.

Beispielrechnung: Musterstadt, 1-Zimmer Wohnung, 25qm

Kaufpreis	160.000€
Grunderwerbssteuer (5%)	8.000€
Notar- und Grundbuchkosten (1,5%)	2.400€
Maklerprovision	5.712€
Nebenkosten Gesamt	16.112€

Das bedeutet, dass Max jetzt eigentlich "nur" 16.112€ Kapital mitbringen muss, damit er eine Wohnung kaufen kann. Solch eine Summe hat vielleicht nicht jeder einfach so auf dem Konto liegen, aber sie ist definitiv erreichbar. Wer jetzt keine 16.112€ sparen will, der kann auf Lösungen zurückgreifen, die einem das Sparen vereinfachen. Beispielsweise ein Bausparvertrag bietet die Möglichkeit, dass man nur 40% oder 50% des benötigten Kapitals sparen muss und die zweite Hälfte bekommt man dann als Darlehen ausgezahlt.

Jetzt braucht Max nur noch eine Bank, die die Finanzierung übernehmen möchte. Am Besten fragt er nicht nur bei einer Bank an, sondern bei mehreren gleichzeitig. Denn jede Bank hat unterschiedliche Bearbeitungszeiten, Anforderungen an geforderte Unterlagen, Zinsen, Laufzeiten, und noch weitere Unterschiede.

Wenn jetzt alles passt - Wohnung in gewünschter Lage, angemessener Kaufpreis, Kapital für die Nebenkosten vorhanden, realistische Mieteinnahmen, eine Bank für die Finanzierung, guter Zins - dann kann es losgehen.

Ab hier wird es richtig interessant. Es ist zwar schön, dass der Mieter den Kredit tilgt, wenn auch nur zum Teil, und einiges von der Steuer abgesetzt werden kann, aber wieso reden alle von Investmentimmobilien? Ganz einfach, Immobilien steigen je nach Lage im Wert und durch die Tilgung des Kredits wird dadurch Kapital frei und die Immobilie kann nach ein paar Jahren beliehen werden. Also die Immobilie als Sicherheit hinterlegt werden für einen weiteren Kredit, um eine weitere Immobilie zu kaufen, ohne wieder eigenes Kapital in die Hand nehmen zu müssen.

Nach 10 Jahren darf man so eine Immobilie übrigens steuerfrei wieder verkaufen.

Du willst mehr wissen?

Dann zeige ich dir anhand von deinem eigenen Beispiel was du dir eigentlich leisten kannst, und wie du den Schritt zum Immobilieninvestor schaffst.